Reit单位回购是最近的辩论主题。
在香港， Link Reit在2018年创建了次要争议 通过购买开放市场的返回单位，将DPU提升到现有股东之后的一些物业。
靠近家，Keppel Reit 启动了第一个单位回购计划 在新加坡的所有S-Reits中。最近几个月，他们也非常积极地在市场上行使回购授权。
最后，我最近收到了 AGM为Capital和Mall Trust.通知 在邮件中。我读过文件，很惊讶，看看普通决议案如下：
这也是为了执行单位回购而有意义吗？让’今天探索这一点。
什么是股票回购？
让’首先解释什么是股票回购。
回购本质上意味着该公司出发到开放式市场，并使用其资金本身购买股票。回购是一个间接的方式来偿还股东现金。
通过购买股份，您将减少公司的股价。对于相同数量的盈利除以较少的股份，您将增加本公司的每股收益。
这反过来股票价格上涨，股息增加和股东价值。
分享/单位回购的主要动机
为什么管理分享/单位回购有几个原因：
- 股票/ reit被低估了。
- 向市场发出信号效应，管理股票/瑞特被低估了。
- 回购税效率vs支付股息（与新加坡无关）
- 市场上缺乏更好的投资
回购良好和糟糕
回购完成
传奇投资者沃伦巴菲特认为，机会主义回购往往是公司的最佳使用’S现金。此外，回购最好是下面完成“intrinsic value”.
这意味着管理层应该只购买低于它们实际价值的股票。 1美元的股票支付0.80美元肯定是长期创造的价值。
回购可能出错的地方
有害回购往往是管理近视的结果，在那里他们以长期价值为代价单独专注于回购作为短期股东价值的驾驶员。
他们可能会削减资本支出和发展业务所需的协同习价。甚至更糟糕，借钱资助股票回购。
因此，如果没有正确管理，共享回购计划可以是双刃剑。
Reit回购怎么样？
随着回购的基础，让’s专门检查重新回购。
Reits是一类独特的股票，对他们可以做的事情有特殊限制。他们被授权将其分配收入的至少90％支付给单位持有人。他们在商业活动方面也比普通公司更有限的范围–它们只能从房地产投资组合中赚钱。
鉴于这些局限性，重新获得了他们在现金上有限的现金，他们可以与现金有限的情况。
虽然Reits的资本管理选择有限，但良好回购的原则仍然非常适用。如果正确管理，Reit回购可以为单位持有人创造价值。
确定Reit回复是否有意义，让’S看2案例研究重复授权提到的回购授权– Keppel Reit. 和 Capital和Mall Trust..
Keppel Reit.
Keppel Reit是一家新加坡专注于一家澳大利亚办事处曝光的办公室。它拥有高级CBD办公楼，如海洋金融中心和一个莱佛士码头。
作为新加坡专注的办公室Reit，账面价值低于账面价值，即净资产价值（NAV）<1，它面临着一些艰难的投资决策。管理层难以找到收购收购，因为它们的股权成本高，新加坡属性昂贵。办公室和工业建筑唐’除非他们以前无效地设计，否则资产增强倡议（AEIS）有很多范围。债务水平通常是可管理的，并且对冲很好。
在选择不做任何不做并保持现状的同时，REIT基本上停滞不前，直到市场状况发生变化。不是完全是一位增长的投资者的想法。
在这种情况下，提供回购计划可以有意义并提供出路。随着房地利士’S单位交易以下导航，在REIT中购买返回单位基本上是重新获得价值增值的收购。投资者在没有任何现金支出的情况下拥有更多的REIT，而他们的DPU也会上涨。
这似乎是Keppel Reit作为REIT在股票回购计划开始时交易到导航的大约0.8的价格。虽然Keppel Reit.’S管理层有一个有争议的历史，我觉得他们至少应得的一些认可让愿景做到这一点。
该计划是否成功或不适合辩论。一世’LL从最新结果中留下了观察–尽管在年内购回2810万份股票，但每股股票每股从1.40美元降至1.39美元。
Capital和Mall Trust.
我们许多人都知道，Capital和Mall Trust（CMT）是主要在新加坡拥有零售商场，凭借其在税务和零售中国信托的股份，其收入的一小部分收入。
It’在提供单位持有人的价值和上升的DPU时，管理层具有牢固的声誉。因此，CMT在1.16的溢价上交易。这允许他们便宜地提高股权，如果需要获得新的商场。作为零售商城Reit，它有充足的机会在商场上进行AEIS，以增加净可行的区域并增长租金收入。
CMT正面临与Keppel Reit所面临的完全相反。因此，它就不了’对于CMT Management来说，虽然有授权，但CMT Management能够执行单位回购。
作为CMT的投资者，尽管有任务所做的，但仍然没有购买单位，所以只能提高我对CMT管理的信任。
供参考–退房授权
CMT感兴趣’答复授权，我在新加坡汇编了所有39个房地产的agm /招股章程的通知，以了解哪些房地产职位销售授权。以下是我的发现摘要：
看着这张桌子，你可以看到一个趋势。 Keppel，Capitaland，Ascendas和ARA资产管理管理的Reits对Reit回购的想法更为开放。
时间将判断更多的Reits是否将加入潮流。
最后的想法
管理良好股票回购的原则也适用于Reit回购。如果妥善管理，Reit回购可能是长期的股东价值的驾驶员，不应被驳回。回购计划是否成功或不是非常依赖于机会可用性和重新管理质量的机会。
奖金阅读
回购统计在美国 –Aswath Damodaran尊敬的NYU估值教授编译有关我们回购的数据并分享他对数据的解释。对回购的深层和富有洞察力的观点。
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愉快的狩猎，
KK.
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