Risk N Returns

Ara US Hospitality信任IPO评论

凯悦酒店:匹兹堡蔓越莓

Ara US Hospitality赢得了徒步赛,成为第一个纯粹的发挥美国招待所REIT在新加坡上市。 IPO招股说明书已经完全留下了MAS,这里是我的初步思考。


提供概述

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美国美分/分享
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总收益(美元)
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预计产量

以下是提供详细信息的摘要:

  1. 优惠价格:每股0.88美元
  2. 安置股:328,640,300股股票
  3. 公共股份:51,136,000股股份
  4. 关闭提供:5月7日,中午12点
  5. 交易开始:5月9日,下午2点
可以找到IPO招股股票 这里,术语表可以找到 这里.

物业投资组合

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凯悦酒店
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凯悦酒店酒店

IPO产品组合由38家酒店组成,全部内在凯悦品牌组合中。其中27家是凯悦酒店,一个高档选择 - 服务酒店品牌,其中11个是凯悦酒店,一个高档的长住宿酒店品牌。

从全服务的选择服务酒店,他们主要专注于带有有限宴会和F的住宿&B Outlets。 Extended Stay酒店类似于服务式公寓,迎接留宿1周或以上的客人。高档意味着提供比正常更豪华,我认为至少是一些f&B酒店内的B座。

投资组合在整个美国散发出来,在该国的南北地区具有重要集中度。除了2个属性外,大多数属性都是HeiChhold,仍有超过50年的租约。 

2013 - 2017年间大多数属性也在更新的改造,因此在未来几年不应该有任何重大的资本资本要求。财务披露目前表明了330万资本承诺,而与投资组合价值相比,这并不是很大。

操作统计数据& Property Valuation

披露的业务统计数据主要被限制在占用率和勘探,其优于全国平均水平。也就是说,没有披露收入发电指数(RGI)。因此,我无法确定酒店是否表现出他们的直接竞争对手。

在物业估值方面,截至2018年12月1日,该物业的价值为719.5百万。这可能是2018年12月对投资组合支付的ARA资产管理的价格  根据这篇文章.

有趣的是,物业投资组合有2项估值,由HV和其他由Cushman提供&韦克菲尔德。 HVS估值算法为7195万美元,而Cushman估值则制定了71190万美元。 CUSHMAN估值普遍估值比高速公路更高的东北地区酒店,同时将投资组合的其余部分估值低于HV。

确定单价估值时要考虑的事情。


赞助& Fee Structure

赞助商是ARA资产管理,是新加坡的一个相当着名的赞助商。投资者会知道他们是一些S-REITS的赞助商和经理,如缓存物流信托,财富REIT和SUNTEC REIT。

就个人而言,我不拥有这些Reits,所以我不太熟悉管理能力。如果我要使用单价作为管理Capabilitiy的快速代理,他们管理的5个Reits中的4个以来,他们管理以来的GFC良好,除了缓存物流信任。因此,我会认为他们至少是体面的重新获得管理者和赞助商。

他们的管理费结构如下:

  • 基本管理费 - 可分配收入的10%
  • 性能管理费 - DPU中Y-O-Y增加的25%
  • 收购费 - 收购价值的1%
  • 撤资费 - 撤资价值的0.5%
  • 经理致力于以50%以50%的单位收到50%的费用。因此,这里有一些金融工程来支撑产量。
物业管理已经外包给Aimbridge Hospitality。快速谷歌表明,他们拥有来自大酒店,希尔顿和喜达伍德等大型酒店品牌的管理酒店的经验,所以没有担心那里。

基石投资者

基石投资者致力于占用的25%。这些投资者包括戈登&Celine Tang(Singhaiyi主要股东),ICH Capital,以及来自新加坡银行,DBS银行,信用瑞士和Uob的各种私人银行客户。

至少IPO在发布时有体面的支持。

财经摘要& Valuation

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驾驶

在过去的3年里看着历史分配收入,基于IPO价格的分销收益率从7.5%到7.7%。因此,如果我们是持怀疑态度的投资者,我们应该合理预期至少7.5%的收益率而不是提供的8%乐观投影。

IPO已经在略微溢价上售价,这是公平的我猜。齿轮秤约为33.56%,为首次公开募股岗位收购提供了瑞士资讯债务净额。


我的想法

关于IPO的积极态度

  1. 品牌投资组合 - 成为凯悦系统的一部分,允许酒店从凯悦级营销和凯悦忠诚度计划中受益。
  2. 体面的基石投资者支持 - 帮助稳定IPO后的单位价格
  3. 信誉良好的赞助商 - ARA资产管理是新加坡Reit场景中熟悉的名字
  4. 积极的展望 - 虽然美国市场相当成熟,但美国的经济基础仍然是世界上最强大的,旅行需求支持。
  5. 债务净额 - 重新获得足够的债务净额来提供进一步的收购。

我对IPO的不喜欢什么

  1. 缺少披露 - 我希望看到像RGI和债务的某些细节没有披露
  2. 复杂的税和租赁结构  - 本集团以复杂的方式构建,以避税原因。这些税务规则可以随时更改,这可能会影响进一步的分布
  3. 高基础/绩效管理费 - 10%/ 25%的费用似乎很高
  4. 公平估值 - 预订1.02的价格留下了无保险
  5. 在美国的相对经验  - 据我所知,这家酒店资产投资组合是Ara的少女福利进入美国市场。这种缺乏可能导致未来的错误。 

综上所述

总的来说,由于公平估值和某些金融指标缺乏透明度,我将在IAS US HESPITALITY REIT对IPO的转让。为此,在投资前,我可能需要一个不需要的安全保证金。 

只有在您愿意丢失的现金,只有您愿意找到更好的投资机会,只投资。

过去的IPO写作
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没有招牌控股

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投资组合@ 2019年4月

愉快的狩猎,
KK.

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