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Reit Spotlight:AIMS APAC REIT(2019)

Reit Spotlight是一个挑战自己审查的系列 每一个S-Reit (Monkas)按字母顺序排列在SGX上。这是我为自己构建REIT数据库的努力的一部分,我可以在路上和你们分享。祝我幸运XD

在今天的版本中,我将专注于APAC Reit(AA-Reit),这是一个新加坡专注的工业REIT,自2007年以来已在SGX上列出。

自从上市以来,AA-Reit历史悠久。这是长版 -

积极的开始

AA-Reit于2007年最初IPO-eD为MacArthurcook Industrial Reit(MI-Reit),上市价格为1.20美元(当前股价约为3.30美元)。管理层有一个积极的收购计划,在其首发年份开始宣布债务奖励。这导致产品组合尺寸增加了75%。由于2009年,它还致力于收购房地产资产(1A国际商业园“1A IBP”)。 

麻烦开始

然而,正如我们所知道的那样,GFC于08/09年袭击。 对资本管理判断的严重失误导致REIT需要在2009年4月的时间内将其整个贷款设施达到220.8百万美元,其中 信贷已经干涸了Reit及其赞助商,麦克尔古柯有限公司 

此外,管理层也很棒致力于在不确保的情况下获得1A IBP 所需的 首先融资。这意味着MI-REIT需要增加9020万美元到2009年底到期的融资金额。

简而言之,Mi-Reit被拧紧,被迫寻找一个白色的骑士来拯救它或面对破产。

黑暗骑士崛起

在遇险的时候,现金是国王。这在这里很明显,因为重新获得了能够找到2个机会主义的澳大利亚基金经理 - AIMS金融集团和AMP Capital Group。只有在重新提交对他们的高度稀释型私募安置优惠时,他们才愿意投资重新获得。

在没有更好的替代方面,该报价于2009年底被接受。私募后不久,拨打了2比1的权益问题,也呼吁从单位持有人提高进一步的资金,这也是普遍的折扣。这些事件导致REIT的单价绝对崩溃。

同时提交此重新资本化的锻炼,AIMS和AMP购买了REIT赞助商麦克尔托克公司,导致MI-REIT的重命名为AMP Capital Industrial Reit。

Nicholas McGrath担任首席执行官

在所有早些时候讨论的戏剧中,尼古拉斯麦格拉特于2008年11月任命了Mi-Reit的首席执行官,取代了麦克奈特柯克创始人Craig Dunstan。他的简历带来了显着的瑕疵,他的直接前往Allco商业Reit的首席执行官(现在被称为Frasers商业信托),这是一个Reit由于债务麻烦,Frasers Centrepoint Ltd的帮助。 

尽管如此,新所有者的目标和AMP将他担任经理的首席执行官,直到他于2014年转移到AMP首都。

在他的统治下,收购的收购浓厚,在收购之后迅速迅速,并于2010年1月收购的AMP Capital Business Space Reit的4个工业物业。 这是迅速接下来的27个Penjuru Lane的重大收购,以16100万美元的价格为7-20 00美元,于2010年10月陪同此次收购。2011年2月,另一次收购29名林地工业园E1以7200万美元,部分资助一个大规模的私募。

FY2012看到了5个单位整合的推出和20个GUL方式的重建,由债务资助和对CWT Limited的私募,该财产大师承租人。

快进至2014财年,AA-Reit迁入澳大利亚市场,收购了新南威尔士州Optus中心的50%兴趣。 2014财年还申请了40个单位的另一个权利问题,为未来的增长机会筹集了100万美元。

koh wee lih担任首席执行官

在关闭Optus Center习得之前不久,Koh Wee Lih被任命为CEO。 

在他的统治下,REIT的贪婪股权基金提高努力似乎已经死了。相反,重点致力于利用其大量债务净空,以燃料重新开发工程,资产增强举措和绿地发展来构建价值。

据我所知,自从他接管统治以来,只有1个股权筹款。这是2018财年的REIT进行的私募,筹集5500万美元来减少REIT的债务水平。

放下合作伙伴

今年年初,AIMS金融集团购买了他们的伴侣放大器资本成为唯一的赞助商。这导致REIT重命名其目前的名称 - AIMS APAC REIT。

物业投资组合

0
SG属性
0
AU财产
0 b
估值
资料来源:AA Reit网站

该物业组合由新加坡25家酒店组成,澳大利亚的1房产有50%的兴趣。在新加坡物业的25个中,一个仍在发生发展。

运营亮点

偶然 
2019年3月31日

0
NLA(平等)
0
租户
0 %
占用
0
WA租约到期(GRI)
0
WA土地租约到期

投资组合故障

投资组合主要是多租户,34.1%的租约是第三方的大师租赁。

十大租户

投资组合相当集中,前10名租户占投资组合的一半以上的租金收入。

租约到期档案

Reit的加权平均租约2.59年。

重新获得自IPO以来的加权平均租约3.4岁。

占用趋势

Reit一直保持在90%以上的入住,近年来新加坡工业产业市场的柔软性。

财经摘要

偶然 
2019年3月31日

0
DPU.
0
NAV /单位
0 %
物业收益率
0 %
驾驶
0
兴趣覆盖范围

净物业收入/可分配收入

物业收益率

通过将NPI划分房地产估价来计算

DPU.历史

调整为2019年3月31日的单位数量

自2010年以来,重新努力始终如一地增长了DPU,而DPU从2015年起停滞不前。这可能是由于新加坡工业产业空间持续和供过于求。

预订价格

由于早期扭曲,从2012年开始跟踪2012财年。假设年终导航是为了简单而闻名。

Reit通过扩展P / B来恢复市场的信心,即将到1.0的P / B.

管理

费用结构

资料来源:IPO招股说明书

这里没有太不寻常,很高兴看到绩效费用构成与DPU的增长保持一致,将经理对齐在某种程度上的单位持乐器。

赞助商所有权

根据截至2018年3月31日的最新年度报告,AIMS金融集团占AA REIT的约7.58%,而AMP Capital Group拥有约10.23%。如果AMP Capital销售其目标财务集团,这意味着旨在约为17.81%。

这是一个相当小的百分比所有权,因此有限的激励措施来支持单位持有人。记住的东西。

竞争力

目前的管理层在基于早些时候提出的财务表现的情况下将REIT恢复到体面估值的体面。也就是说,由于环境有挑战性,他们在过去几年中,他们无法进一步改善重新提升。因此,我觉得管理是公平的,但不是特殊的。

我的想法

经历了超过11年的年度报告,我肯定会学到很多关于Reit及其管理的很多。虽然我拥有了Reit,但我没有在这种程度上研究了Reit。

我理解Reit是一个坚实的柜台,具有公平的管理层。鉴于新加坡的产业能产供过于求,鉴于新加坡制造业的潜在全身跌幅,我看不到这一重新获得的增长司机。此REIT的主要风险包括与单位持有人和新加坡仓库行业的最小管理对齐。

总的来说,一个公平的重新获得,我只会在我的位置添加到我的职位上的折扣价值。

更新: AIMS APAC REIT.仪表板

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KK.

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