追随Ara US Hospitality’S脚步声，鹰宾客信任是下一个纯粹的戏剧招待会休息，以便在新加坡上市。上周四，IPO招股说明书已全面注册MAS，这是我的初步思考。
提供概述
物业投资组合
物业特征
IPO投资组合由18家酒店组成，甚至在Marriott，Hilton和IHG品牌之间分开，1酒店没有品牌。投资组合包括全服务酒店，主要位于高档市场，若干假日旅馆位于较高的中间体拍市场。
投资组合在加利福尼亚州的显着集中，在该州的近一半的投资组合。这可能是因为赞助商位于加利福尼亚州。其余的酒店位于犹他州，科罗拉多州，德克萨斯州，佛罗里达州，佐治亚州，纽约和新泽西州。除了独立的酒店外，大多数属性都是自由申请，其中大约有大约64年的租约。
最近，2017 - 2019年间的大多数属性也已经完成了翻新，因此在未来几年内不应有重大的资本资本要求，至少是其传统酒店。
一个沉没的资产？
从probisty vien vien 在IPO投资组合中提醒我担任奇怪的资产。唯一独立的酒店是女王玛丽长滩，这是一艘永久停泊在长滩港（如我封面照片）停泊的船舶。这艘船被转换为酒店，自1967年以来一直是长滩港的特色。
有兴趣了解更多，我走了谷歌兔子洞，我遇到了 a concerning article 来自当地新闻的长滩帖子，关于该物业装修的历史和成本。一篇文章导致另一篇组合以绘制陷入困境的财产历史。
显然，该物业遭受了多年的疏忽和管理不善。以前的承租人遭受了财务问题，或者无法拿出可行的融资计划。 对该物业的调查 估计范围从235美元所需的维修金额–289米，75％被视为紧急。赞助商城市共鸣显然有争议这个数字。
当赞助商在2016年从城市签署了66年的租约时，这座城市提供了2300万美元，以帮助船舶的资金维修。还承诺由赞助商资助未来的维护和维修。部分计划是 重新开发周围的土地成为玛丽岛女王的发展 帮助资助维护工作。
如果您审查招股说明书，您将意识到2300万美元已被城市犯下的。它还没有给出任何潜在支出金额的迹象，这艘船将需要前进。
鉴于花费2300万美元 repairs were 过度预算，我认为这是公平的，假设资产的维护工作将花费超过传统酒店所需的费用。随着女王玛丽岛的发展计划仍处于起步阶段，没有催化剂可以在促进收入以资助维护工作。
该资产目前价值为1600万美元。如果要相信调查，它可能需要高达28900万美元的装修，这比其当前估值更多。对我来说，这会产生一个突出的突出，我们不知道想要什么。
操作统计数据& Property Valuation
投资组合入住率和Revpar一直在崛起，可能是由于2017 - 2018年大部分物业的恢复工具。也就是说，收入发电指数（RGI），衡量组合的性能’S立即竞争对手仍然低于100.这意味着该物业优于他们的直系竞争对手。因此，难以确认2019财年和2020财年的预测，因为它们认为操作性能显着提高。
通过的房产估值为1.27亿美元。 2估值委托Colliers估值的价格为1.21亿美元，HVS价值为1.27亿美元。他们的重视使用收入方法，并使用每个财产的主租赁协议条款。
主租赁协议
Eagle Hospitality采用主租赁策略在DPU中提供一些稳定性。传统的酒店基于GOR或GOP的百分比具有底租和变量组件。这些租约是粗略的。
例外是女王玛丽长滩，拥有更高的贱金租金，没有变量租金。此租赁是在三净的基础上。
赞助& Fee Structure
赞助商是位于加利福尼亚州的私人财产基金经理城市公共LLC。它成立于2008年，由泰勒林和霍华德吴，拥有广泛的房地产经验。
IPO招股说明书提到了AUM的超过1亿美元，另一个估计在权利和发展的各个阶段下的800万美元资产。这意味着IPO将看到他们的大部分AUM被注入REIT。
仅列为首次拒绝（rofr）资产的2个属性–Ramada Hialeah（迈阿密，佛罗里达州）和电池的瓦格纳（纽约，纽约）。他们不是IPO投资组合的一部分，因为Ramada Hialeah正在接受重建，而瓦格纳最近被收购。
他们的管理费结构如下：
- 基本管理费–分配收入的10％
- 绩效管理费–25％的Y-O-Y增加DPU
- 收购费–相关方0.75％，来自第三方的1％
- 剥夺费用–0.5％的剥离价值
- 经理致力于以单位获得100％的费用。因此，这里有金融工程来提高产量。
基石投资者
基石投资者致力于占用的25％。这些投资者包括DBS银行，DBS银行（代表财富管理客户），黄金盆栽开发有限公司（一家家庭基金）和吉琦先生（华湖集团的创始人，携程联合创始人）。
很高兴看到DBS银行支持IPO，但基石投资者的其余部分是个人而不是机构资金。
财经摘要& Valuation
招股说明书有趣地只披露了12个物业的过去分配收入（USHI组合）。因此，我们无法看到城市公共创始人（ASAP6产品组合）注入的物业的过去的财务表现。因此，知道过去的整个投资组合的性能有点困难。
IPO已售价为折扣才能书，这是一个自身有趣的行为。 齿轮位于约37.4％，这是一种高起点。
我的想法
关于IPO的积极态度
- 主要是品牌的投资组合 –作为IHG / Marriott / Hilton System的一部分，允许酒店从其营销规模和各自的忠诚度方案中受益。
- 积极的展望 –虽然美国市场相当成熟，但美国的经济基础仍然是世界上最强大的，旅行需求支持。
- 可见的生长管道 –赞助商在管道中有2个罗夫资产，在制定/权利中约有8亿美元的资产。
- 折扣预订 –IPO售价折扣为书，也许感谢DBS银行的一些手臂扭曲。
我对IPO的不喜欢什么
- 皇后玛丽大大象在房间里 –女王玛丽长滩上未来维护工程的未知潜力成本将是REIT上的一个突出。
- 缺少财务 –ASAP6投资组合不包括P&L disclosures
- 相当高的起动传动 – 37.4％似乎是一个相当高的传动起点，因为重新提升人可能会希望在IPO后发展。
- 私人赞助商 –对赞助商知之甚少。鉴于他们的大部分奥姆被注入了Reit，我’不确定赞助商有多大和稳定。
- 复杂的税和租赁结构 –该组以复杂的方式构建，以避税原因。这些税务规则可以随时更改，这可能会影响进一步的分布
- 高基础/绩效管理费 –10％/ 25％的费用似乎很高。
综上所述
总的来说，我只能’发现自己越过了与女王玛丽长滩相关的潜在头痛。单独的那个因素会阻止我投资Reit。与上面讨论的其他未知和风险的夫妇，直到有足够的曲目记录或折扣，我肯定会避免这种重新。
过去的IPO写作
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Singtel FY2019结果亮点
愉快的狩猎，
KK.
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感谢您对EHT的巨大分析。我一直在围栏上投资于IPO，直到我读到你的分析指出了玛丽时间炸弹。
谢谢Waleed，我有助于认识到船的潜在威胁。