Reit Spotlight是一个挑战自己审查的系列 每一个S-Reit （Monkas）按字母顺序排列在SGX上。这是我为自己构建REIT数据库的努力的一部分，我可以在路上和你们分享。祝我幸运XD
在今天’S版，我将专注于新加坡S-Reit行业的一个先驱之一–Ascendas Reit（A-Reit）。它在2002年11月的SGX上首次亮相，侧重于新加坡，澳大利亚和英国的工业物业。
注意：从技术上讲，下一个reit按字母顺序排列为ARA US Hospitality信任。但是，鉴于它最近是IPO-ED和我’没有什么可以添加到我的IPO评论中，我’现在将跳过该系列的一部分，因为现在是这个系列的一部分。检查 我在这里的IPO审查 如果您想了解更多关于该REIT的信息。
内容
重新历史记录
作为S-Reit领域的先驱之一，A-REIT已从其谦逊的IPO产品组合中生长为8个属性，以其当前的第171个属性的产品组合尺寸。它在整个历史中致力于积极的增长和机会主义战略，这主要利用长期单位持有人。这是Reit的快照’s history.
与Macquarie Goodman合作
在2002年的S-Reit市场，在新加坡没有任何财产基金管理公司。 Ascendas是一位在新加坡的着名的房地产开发商，然后没有专业资金管理。认识到这一点，Ascendas建立了一个工作队，并访问了悉尼，并随着ASX与上市财产基金的经验进行经验，与已建立的球员交谈。这是通过这项工作队伍，即Ascendas发现他们的风险合作伙伴麦格理古德曼工业管理。
因此，当A-Reit于2002年出版时，它实际上由Ascendas和澳大利亚的合资企业支持，澳大利亚上市的麦格理古典古德曼（现在被称为古德曼集团）。
销售增长&租赁和建立到西装
在初期，A-Reit开创了销售和租赁，并建立了适应诉讼的计划，以积极地发展REIT。
销售和租赁计划’S战略是从公司购买HQS和物业，并租给公司。公司受益于沉迷于其房产的大笔资本，而A-Reit受益于产生的收购和DPU增加。这些销售和租赁收购的早期示例包括OSIM’s HQ and SingTel’■建筑组合。
构建到套装计划’S战略是相似的，只是它的专注于绿地发展，专门针对大师租客的需求。这些发展的标志性的例子包括在卫生间的法庭兆座和巨大的高度。
在这个空间的先驱，A-Reit首先拥有来自其他玩家的有限竞争对手的竞争对手的物业/项目。通过这些孪生发动机的增长，A-REIT于2002年的8个特性从2008年3月31日的84个房产上，截至2008年3月31日，众多权利问题和私募。
去独奏
2007年底，JTC Corporation希望剥夺工业物业投资组合，并开始招标进程，以管理投资组合。 Goodman Group，从2007年与Macquarie Bank的离途方式进行了新鲜的方式，提交了一个竞标，并迅速成为JTC的前跑者’S 2008年1月的Reit Manager。
如果善意将有效地管理2个竞争性的工业物业概况，这造成了潜在的利益冲突。这导致他们最终分手的方式，因为Ascendas购买了Goodman’2008年3月，在A-REIT及其REIT经理的兴趣。
然而，由于08/09危机的出现，Goodman最终没有跟进他们的出价。这导致了JTC’预约淡马锡’S Mapletree投资作为他们的重新选择。 JTC和Mapletree最终推迟了由于reit的IPO“挥发性市场状况”。什么是命运的扭曲。
导航GFC.
在2008年3月与Goodman Group进行分配方式之后，在GFC期间获得了2个属性–8 Loyang Way 1和31 IBP，合计271.8M–尽管全球金融市场迅速恶化。这推动了reit’截至2008年4月31日，截至2008年4月31日，截至2008年12月31日的高度为42.2％。
面对需要重组和削减债务，REIT通过7％的股权平均价格的私募垫片提高了股权基金，为15岁的优惠提供。
此时，A-Reit’单价折叠超过40％，并以大量折扣为账面价值。当然，由此产生的私募和优惠产品在每单位和DPU的NAV中非常稀释。 2009财年，每单位的NAV从2008财年的1.84美元降至1.61美元，而DPU每单位降至12.52美分至12.52美分。
尽管有这些否定，但它成功地重新承认了REIT，在2009年FY2009年底延续了34.9％，并在2010年的另一个私募局部的2010年进一步下降至31.2％。
海外冒险
在GFC邮政时代，新加坡市场逐渐达到饱和。这导致了重新开始寻找机会的Reit，以及重新开发或剥离新加坡物业的机会，以最大限度地获得价值。
2011年，REIT在中国的少女投资。这是一个商业园区房地产成本为11.7亿美元。多年来，北京和上海增加了2个商业园区/物流资产。 有趣的是，REIT于2016年做了180年，剥夺了所有中国利益，而是购买26个澳大利亚物流物流物业的投资组合。该重新进一步增加了2018年英国物流财产组合。
这个策略今天仍然存在，大多数Reit’近年来澳大利亚和英国的收购。
物业投资组合
投资组合故障
新加坡组合在资产类型方面大幅多样化，占整个投资组合的79％。英国投资组合主要是物流和配送中心，而澳大利亚产品组合主要是物流和配送中心，占Surburban办公室的数量。
十大租户
投资组合是多元化的，没有单身租户有助于租金收入的5％以上。
运营亮点
偶然
2019年3月31日
租约到期档案
Reit的加权平均租约4.2年。新加坡投资组合拥有3.8岁的最低战裤，其次是澳大利亚，4.5年，最后英国有9.3岁。
自IPO以来，REIT平均了4.75岁的WALE。然而，自IPO符合新加坡行业趋势以来，WALE已经削减了。自2016年以来，由于企业进入澳大利亚和英国，Wale略有凹凸。
占用趋势
自IPO以来，REIT平均入住92％。目前的入住率达到91.9％
财经摘要
偶然
2019年3月31日
净财产收入/分配
物业收益率
DPU历史
自首次公开赛至2008年以来，重新获得DPU。自那时以来的增长更加调节，可能是由于新加坡工业市场的成熟度。有趣的是从2016年以来看到DPU的凹凸，这是在海外冒险的时候。
每单位历史记录
除了在2009年和2010年期间的GFC岁月外，REIT能够以自首次公开募股成长净行动/单位。
预订价格
自格合水以来，REIT在价格之中交易到1.0至1.4的乐队。 A-Reit现在在1.31 P / B交易，靠近其历史高位。
管理
费用结构
这里没有太不寻常，很高兴看到绩效费用构成与DPU的增长保持一致，将经理对齐在某种程度上的单位持乐器。
赞助商所有权
根据截至2018年3月31日的最新年度报告，Ascendas持有约20％的A-Reit。这提供了赞助商和单位持有人之间感兴趣的一些对齐，但不是大量的数量。
能力和战略
作为一个Reit先驱之一，A-REIT肯定会在IPO自IPO以来的DPU和VIV增长。他们取得了重要误解的唯一一次，在GFC期间，他们提出了符合DPU和NAV的股权。
也就是说，他们历史悠久的股票市场筹集资金。如果没有某种形式的股权基金筹集，很少一年就会通过私募展示或优惠产品。虽然这些基金饲养在很大程度上没有DPU稀释，但在投资REIT时要记住。
·克 - Ascendas Singbridge合并
正如您所知，Capitaland和Ascendas-Singbridge在完成合并的过程中。虽然罗克士没有重大（或者）的工业资产投资组合，但赞助商的财务实力和规模将与这一合并大大增长。
我的想法
我经历了超过16年的年度报告，我’肯定学会了很多关于Reit及其管理的很多东西。一些事实困扰着我是如何与麦格理古德曼合作，以及工业Reit市场在GFC之前的方式。
在其腰带下有了如此多年的Reit历史，已被证明是一个与伟大管理层的坚实柜台。 Reit采取的道路似乎是海外扩张和恢复活力/缓慢撤资其新加坡组合。与Reit的主要风险将是他们所在的各个国家的经济趋势。也牢记管理层’佩奇从市场上提高公平。
像大多数蓝筹元料一样的REIT，目前在估值方面近距离交易。我们可能会在未来找到更好的时间投资这一瑞士资讯。
更新： Ascendas Reit仪表板
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愉快的狩猎，
KK.
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