再次成为教育机构的一个特权是参加校园举行的某些会谈的能力。上周举行的一个这样的谈话是Mapletree年度讲座。 Mapletree Investments每年举办的讲座对公众开放，但槽位有限。
沃顿商学院的托德西奈教授今年进行了’s lecture entitled 最近的房地产市场趋势以及对Reit Investors的一些影响. 西奈教授在沃顿商学院椅子房地产部。讲座还有一个伴随的小组讨论，包括3个其他小组成员：
- Choo Oi Yee，瑞银公司新加坡全球银行总监董事总经理
- Eastdil亚太地区董事总经理Mark Chu担保
- Michael Smith，地区首席执行官欧美，Mapletree Investments
虽然他的讲座是美国以美国为中心，但我认为提出的见解是全球相关的。所以在这里’我是我对阅读乐趣的讲座的摘要。
宏观环境分析
西奈教授从宏观环境分析开始，特别是在传统上与财产/重新估值相关的2个相关指标–利率和资本化率。
低利率环境
众所周知，低利率在这里留下来。全球中央银行一直非常乐于享受，其中一些中央银行有负率的利率。美国美联储也在最近几个月暂停徒步旅行。
保持利率低使其很容易借钱。因此，还降低了所需的投资回报。了解这一点，我’ll带回我为我做的图形 为什么REITS文章的大小事项.
如果您的资本成本较低（在这种情况下借用费用），更潜在的投资是对您的现金流量。这的效果是人们将能够以高价格购买物业并导致…
压缩盖子率
资本化利率是指物业的净财产收入除以物业市场价值。低资本化率通常表示过高。
正如您所看到的那样，美国的CAP汇率接近2008年的低点。
含义
西奈教授认为，我们几乎挤出了我们的收入。因此，盖子率的任何进一步压缩纯粹基于炒作/ FOMO。
我们还知道房地产是一个与繁荣和萧条的周期性市场。因此，他认为，我们应该通过调整我们的资本结构（无论是家居债或个人债务）来展望危险，即：
- 拥有更长的债务– You don’想成为必须在经济衰退中改解债务的立场。刚问 AIMS APAC REIT. during the GFC.
- 降低你的杠杆作用–这使得您在经济衰退的情况下降的价值时会更具弹性。价值下降将导致传动费用增加，并使您面临违约贷款契约的风险。
房地产趋势
通过讨论教授很快就讨论了谈判的第二部分’对房地产的某些趋势的看法。
零售的演变
来自亚马逊和电子商务非常威胁的零售国家的国家，我对美国零售的死亡感到非常惊讶。他实际上拥有零售目前正在进行演变的观点，而不是过时。
他认为零售的未来将在很大程度上成为经验，新加坡零售店已经预期和重新平衡了。这是从F的比例的增加看&B网点，健身房，班级工作室和商场上的其他经验活动中心。
西奈教授提供的一些有趣的原因包括：
- 人类是本质的社会生物，在家里做一切都没有很多人可以做到的事情。
- 预计各种科技发明将导致社会互动减少。这些问题未能实现。一些例子包括电报，电话和互联网。
办公室死亡？
令人惊讶的是，西奈教授在办公室中表现不佳。他认为技术的出现和灵活的工作安排，大型企业办公室的需求已经减少，因为员工在办公室花费的时间比以往任何时候都在努力。热门桌面和Wework的崛起是这个指标。
因此，办公室Reits可能需要找到一种方式来发展自己以跟上这一趋势。
物流属性和数据中心的兴起
西奈教授还强调需要遵循市场趋势，以确定未来将有利于的房地产类型。他利用物流属性和数据中心的需求增加，作为第二阶思维的例子。电子商务的兴起和互联网驱动了对这两种类型的性质的需求。
机会和风险
小组讨论会
从新兴趋势的趋势，大部分小组讨论都以第2次和第三次思考为中心。可能推动对新物业类型需求的有趣趋势包括：
- 同一天杂货–冷库属性？
- 萎缩的房租–自存储属性？
- 较小的家庭意味着需要在外部存储东西？
- 老龄化人口–LifeScience研究属性？高级生活？
- 生命研究性质的制度利益增加。美国的一些列出的房地产专注于这个利基。
- 劳动力成本（合格护士）和监管要求是高级生活盈利的障碍。
我的个人外卖
这是一项关于房地产的前景和趋势的洞察力1.5小时。我的一些个人外卖是：
- 顶级市场意味着需要进行防守。专注于债务利用率较低的房地产和较低的齿轮。
- 我们应该在循环的这一点减少个人杠杆。
- 如果您想投资新兴房地产趋势，则需要第二次思考。小组讨论让我想起了关于数据中心的趋势和讨论，我对在美国的杂草越来越多的物业投资。
要考虑自己的投资组合。
您如何看待上述房地产趋势？您认为我们是否在房地产市场的高峰期？让我知道你的想法。
快乐狩猎
KK.
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